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 长沙婚姻继承律师婚姻继承 → 离婚,房产增值怎么分?
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离婚,房产增值怎么分?
来源: 互联网转载 作者:未知 发表日期: 2018-05-09 09:33:56 阅读次数: 342 查看权限: 普通信息

本文作者:张春光律师

《婚姻法解释三》第十条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。《婚姻法》第三十九条规定,离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。

 

关于“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算公式,《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》第198页载明:


但是司法实践中,法院的判决也并非都是按照这个公式计算。

 

上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终2967判决认为计算补偿金额的公式应当是:现在的房屋价值除以结婚时的房价乘以夫妻双方共同还贷金额 乘以二分之一。

 

上海市松江区人民法院(2016)沪0117民初12792号民事判决书认为计算补偿金额的公式应当是:离婚时的房价除以(结婚时的房价+婚后夫妻共同还贷部分中的利息) 乘以婚后夫妻共同还贷款项乘以二分之一。

 

上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第1331号民事判决认为补偿金额的计算应当考虑造成夫妻感情破裂的责任和过错,酌情确定。

 

我认为,《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》的计算公式更为科学。

 

 

 

附戴某Z诉顾某Y共有物分割纠纷案

 

案情简介:朱某某、戴某Z系母女关系。顾某Y与戴某Z原系夫妻关系,于2004年2月14日登记结婚,后于2014年10月10日经法院调解离婚。2002年12月11日,由戴某Z、朱某某作为买方,上海XX有限公司作为卖方,双方签订了一份《上海市商品房预售合同》,约定戴某Z、朱某某以405,657元的价格购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋),于2002年12月11日支付购房款105,657元,于2003年1月11日以组合贷款的方式支付购房款300,000元等。嗣后,戴某Z于2002年12月向中国农业银行上海金桥支行贷款300,000元,其中公积金贷款金额为100,000元,商业性贷款金额为200,000元。2003年1月19日,系争房屋的买卖双方签订《房屋交接书》,确认双方已于2003年1月18日对系争房屋进行验收交接,系争房屋的总房价款确认为400,155元,戴某Z、朱某某已全额付清。2004年2月11日,系争房屋经不动产核准登记,其权利人登记为戴某Z、朱某某,建筑面积登记为94.51平方米。在归还上述银行贷款的过程中,戴某Z名下的住房公积金账户曾于2002年12月31日一次性冲还贷29,565.08元,并在其与顾某Y登记结婚后继续使用其名下的住房公积金按月冲还贷,而其余还贷款项则由朱某某出资。2013年11月7日,戴某Z和中国农业银行上海金桥支行共同签署了一份《提取住房公积金归还住房贷款委托终止书》,称戴某Z作为委托人,终止编号为120030101241189的委托(变更)书。嗣后,相关还贷款项直接由朱某某出资。由于法院就戴某Z与顾某Y离婚纠纷一案所出具的(2014)沪一中民一(民)终字第2365号民事调解书中并未涉及系争房屋的处理事宜,故而顾某Y于2015年5月19日向原审法院提起诉讼,要求对其与戴某Z夫妻关系存续期间用戴某Z名下的公积金归还系争房屋贷款的金额及相应的增值部分进行分割。庭审中,顾某Y与戴某Z、朱某某一致确认购买系争房屋所借商业性贷款已由朱某某于2006年提前还清,目前公积金贷款尚余40,000余元未归还;自顾某Y与戴某Z登记结婚之日起至戴某Z终止提取住房公积金归还银行贷款委托之日止,戴某Z名下的住房公积金冲还银行贷款本金的数额共计23,276.10元。然而,戴某Z、朱某某主张上述还贷本金数额中只有一半属于戴某Z与顾某Y共同还贷,另一半应属朱某某所有;而顾某Y虽表示其只主张分割戴某Z名下的住房公积金在婚姻关系存续期间冲还银行贷款本金的数额及相应的增值部分,但认为除上述还贷本金数额之外,戴某Z名下的住房公积金在戴某Z终止冲还贷委托之后至其与戴某Z经调解离婚之前仍然用于冲还银行贷款本金,涉及的数额为3,300元,故其主张分割的戴某Z名下的住房公积金在婚姻关系存续期间冲还银行贷款本金的数额应为26,576.10元,并应分割相应的增值部分。同时,双方还确认系争房屋在顾某Y与戴某Z登记结婚时的市场价值为600,000元,在戴某Z终止提取住房公积金归还银行贷款委托时的市场价值为3,260,000元,在顾某Y与戴某Z经调解离婚时的市场价值为3,400,000元,而目前的市场价值为3,520,000元。然而,顾某Y主张在计算戴某Z名下的住房公积金在婚姻关系存续期间冲还银行贷款本金数额的增值部分时应以系争房屋的购买价格和目前的市场价值之间的比率为准,而戴某Z、朱某某则主张应以系争房屋在顾某Y与戴某Z登记结婚时的市场价值与戴某Z终止提取住房公积金归还银行贷款委托时的市场价值之间的比率为准。此外,戴某Z、朱某某还表示如涉及系争房屋的分割,则戴某Z并不主张取得系争房屋产权或折价款,系争房屋应归朱某某一人所有,为购买系争房屋而向银行贷款的剩余未归还部分亦由朱某某负责清偿。

 

裁判原文节选

一审【案号:上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第19340号】夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理;依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。本案中,系争房屋虽系戴某Z婚前与朱某某共同签约购买,且产权在戴某Z与顾某Y登记结婚之前即已登记在戴某Z、朱某某名下,但因购买系争房屋时戴某Z曾向银行贷款,并在婚后使用其名下属于夫妻共同财产的住房公积金还贷,现顾某Y以离婚诉讼中未涉及系争房屋的处理事宜为由,主张对戴某Z名下住房公积金在婚姻关系存续期间冲还银行贷款本金的款项及相对应的财产增值部分进行分割,符合上述司法解释的规定,法院对此予以支持。根据戴某Z、朱某某提供的相关还贷材料以及双方在原审庭审中的陈述,法院可确认戴某Z名下住房公积金在婚姻关系存续期间冲还银行贷款本金的数额为23,276.10元,属于顾某Y和戴某Z婚后共同还贷。顾某Y主张除上述还贷本金数额之外,戴某Z名下的住房公积金在戴某Z终止冲还贷委托之后至顾某Y与戴某Z经调解离婚之前仍然用于冲还银行贷款本金,涉及的数额为3,300元,但因顾某Y未能举证证明戴某Z名下的住房公积金在戴某Z终止冲还贷委托之后仍然发生冲还银行贷款本金的情况,故法院对此不予采信。戴某Z、朱某某则主张上述还贷本金数额中只有一半属于戴某Z与顾某Y共同还贷,另一半应属朱某某所有,明显缺乏事实和法律依据,法院对此亦不予采信。对于双方争议较大的顾某Y和戴某Z婚后共同还贷支出的住房公积金对应财产增值部分的计算方式,从上述司法解释的规定来看,之所以夫妻双方婚后共同还贷支付的款项对应财产增值部分在离婚时应根据夫妻共同财产分割的原则由产权登记一方对另一方进行补偿,是由于婚前购房所支出的部分购房款系银行贷款支付,而其中部分贷款实际由夫妻共同财产归还,应可视作这部分共同还贷款项对应的购房款系由夫妻双方共同出资,因此从这一点出发,兼顾公平合理原则,法院确认相关财产增值部分的计算方式应以系争房屋的购买价格和目前的市场价值之间的比率为准,而与顾某Y和戴某Z结婚、离婚的时间以及戴某Z终止冲还贷委托的时间无关。据此,顾某Y有权取得戴某Z名下住房公积金在婚姻关系存续期间冲还银行贷款本金的款项及相对应的财产增值部分的一半,而根据系争房屋的实际房价款400,155元以及双方在庭审中一致确认的系争房屋目前的市场价值3,520,000元,法院确认顾某Y有权取得的补偿款计102,375.17元。由于庭审中戴某Z、朱某某还表示如涉及系争房屋的分割,则戴某Z并不主张取得系争房屋产权或折价款,系争房屋应归朱某某一人所有,为购买系争房屋而向银行贷款的剩余未归还部分亦由朱某某负责清偿,并无不可,法院对此予以确认。鉴于戴某Z已放弃其在系争房屋中的产权份额,故根据权利和义务一致原则,法院确认上述应当给付顾某Y的补偿款转而由朱某某支付。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第九十五条、第九十九条、第一百条第一款,《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第三十九条第一款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十条之规定,原审法院于2015年11月26日作出判决:一、上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权归被告朱某某所有,为购买上述房屋而向银行贷款的剩余未归还部分由被告朱某某负责清偿;二、被告朱某某于判决生效之日起十五日内给付原告顾某Y补偿款人民币102,375.17元。负有金钱给付义务的当事人,如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币34,960元,由顾某Y负担1,017元,朱某某负担33,943元。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终2967号】戴某Z、朱某某上诉称系争房屋公积金还贷金额中的50%应视为戴某Z对朱某某的赠与,明显缺乏相应依据,本院难以采信。就其上诉称原审确定的系争房屋婚后共同还贷支出的公积金对应财产增值部分的计算方法有误的问题,本院认为,戴某Z与顾某Y结婚时的房价与确定公积金还贷款相应增值部分有关,故本院采信戴某Z的意见,即应当以婚姻关系建立后的2004年2月时的房价作为计算增值的参照,而不应以系争房屋购买时的价格作为计算增值的参照,因其时顾某Y与戴某Z尚未缔结婚姻关系。而由于戴某Z终止提取住房公积金归还银行贷款委托时,顾某Y与戴某Z婚姻关系存续期间戴某Z的公积金还贷款及其截止终止日的增值部分属于夫妻共同财产但并未进行分割,上述夫妻共同财产此后的升值部分顾某Y亦有权享有,故原审以双方确认的目前分割时的市场价格作为最终升值后的房价,具有合理性。戴某Z、朱某某认为应当以戴某Z终止提取住房公积金归还银行贷款委托时的房价作为计算公积金还贷款增值部分的依据,缺乏事实根据,本院不予采纳。综上,原审在确定戴某Z与顾某Y夫妻关系存续期间戴某Z公积金账户中23,276.10元还贷款的增值部分时的计算方法确有不当,本院依法予以纠正。本院确认计算上述增值部分应当以戴某Z与顾某Y结婚时的房价60万元和双方确认的目前的市场价格352万元之间的比率作为依据,顾某Y有权取得的补偿款应为68,276.56元。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定,判决如下:一、维持上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第19340号民事判决主文第一项;二、撤销上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第19340号民事判决主文第二项;三、朱某某应于本判决生效之日起十五日内给付顾某Y补偿款人民币68,276.56元。负有金钱给付义务的当事人,如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币34,960元,由顾某Y负担30,260元,朱某某负担4,700元。二审案件受理费1,583元,由顾某Y负担528元,朱某某负担1,055元。本判决为终审判决。

 

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